Regjeringens mål og presset i boligmarkedet

Skrevet av Henrik Albert Berg, praktikant i NHOs avdeling for samfunnsøkonomi. Artikkelen er opprinnelig skrevet som en del av NHO sitt ukeblikk. Fyrsten vant valget og det ble fire nye år med rødgrønn koalisjon. Folk skal få bedre råd, og ansvarlig politikk skal få rentene ned. Men er han rette mannen for å dempe den høye prisveksten i boligmarkedet?

I vinter la statsminister Jonas Gahr Støre frem den nye Arbeiderpartiregjeringens politiske prioriteringer.En av disse er å bygge 130 000 nye boliger innen 2030. Hvordan går det med boligbyggingen i Norge, og hvilken vekst kreves for å nå dette målet?

Boligbyggingen har falt betydelig de siste årene, jf. figuren over. I fjor ble det gitt igangsettingstillatelser til knappe 19 000 boliger, en nedgang på nær 40 prosent siden 2021. Nedgangen i fysiske igangsettinger, dvs. boligprosjekter der spaden er satt i jorden, er enda større, med et fall på vel 50 prosent siden 2021. Bak nedgangenligger flere forhold, men hovedårsaken er redusert etterspørsel etter nye boliger som følge av vesentlig høyere byggekostnader, svak inntektsvekst og økte lånekostnader. Byggekostnadene for boliger har økt med 30 prosent siden 2019 (SSB). I tillegg har lånerentene økt.Dette har medført økte lånekostnader for hushold-

ninger og boligbyggere. Økte byggekostnader må veltes over i økte nyboligpriser, og har ført til at nye boliger har steget mer i pris enn brukte, jf. figuren nedenfor. Det gjør nybygg relativt sett mindre attraktivt enn brukte boliger, som resulterer i lavere etterspørsel etter nye boliger og færre igangsettelser. I tillegg har det trolig spilt inn at nye boliger har lang leveringstid. I og med

at mange som kjøper ny bolig også skal selge en eksisterende, kan usikkerhet om prisutviklingen ha fått flere enn vanlig til å avvente utviklingen før de kjøper.

For at regjeringen skal nå målet om 130 000 nye boliger før 2030 må det i gjennomsnitt bygges 26 000 boliger hvert år de neste fem årene. I fjor ble det til sammenlikning fullført 24 000 nye boliger, men dette avspeiler den tidligere høye igangsettelsen. Dersom det i stedet tas utgangspunkt i de fysiske igangsettingene, krever 26 000 fullførte boliger at igangsettingen vil måtte økes med 87 prosent. Hensyn tatt at nesten alle de boligene som skal fullføres i år, allerede er igangsatt, vil årets fullføringhavne et sted rundt 15 000 boliger. Målet fordrer dermed at i årene 2025-28 i gjennomsnitt må igangsettes 29 000 nye boliger, tilsvarende en dobling fra i fjor. I og med at økningen ventelig vil skje gradvis, og ikke momentant, må igangsettingen ganske raskt over 30 000 nye boliger.

Finansdepartementet anslår i Nasjonalbudsjettet 2025 at boliginvesteringene vil vokse hhv. 12,1 og 13,7 prosenti 2025 og 2026. Det er sterkere enn vi anslår i Økonomisk overblikk 4/2024, der vi venter nedgang på 5,7 prosent i 2025 og vekst på 12,7 prosent i 2026. Vi anslår at boligbyggingen vil nå relativt normale nivåer først i 2027. Tar vi utgangspunkt i 2027 og fremskriver dette frem til 2030 så vil det totale antallet igangsettelser fra 2025 være om lag 138 000. Det er imidlertid ikke alle igangsatte boliger som faktisk blir bygget eller ferdigstilt. Fra 2015 til og med 2019 resulterte 94 prosent av igangsettingstillatelsene i ferdigstilte boliger. Det tilsier en faktisk bygging på ca. 130 000 enheter, dvs. omtrent det samme som regjeringens mål, men dog med et tidsetterslep fordi det tar tid fra igangsetting til ferdigstilling. Alt i alt, tyder det på at igangsettingene vil være nært målet til regjeringen, likevel kan tiden fra igangsettelsen til ferdigstillingen gjøre at boligbyggingen blir under målet.

Prognosesenteret anslår et årlig nybyggingsbehov på om lag 30 000 boliger. Behovet for flere boliger kommer av befolkningsvekst, regionale flyttetrender og avgang av eksisterende boliger. Dersom vi legger dette anslaget til grunn i årene fremover betyr det et akkumulert boligbehov på omkring 150 000 boliger i perioden 2025 til 2030, dvs. 20 000 flere boliger enn regjeringens byggemål. Med utgangspunkt i anslagene over betyr det at selv om regjeringens byggemål nås, så vil

ikke det være tilstrekkelig til å dekke behovet. Dermed ser det ut til at prispresset i boligmarkedet vil vedvarede neste årene.